31-01-2019, 19:32
Buongiorno, cerco di riassumere una situazione complessa.
Ho acquistato il mio appartamento il 20/12/2017.
Il giorno 01/05/2018 ricevo una raccomandata dallo Studio Legale F*** con la richiesta di 1.794€ di rate non pagate sul mio appartamento.
Tento di chiamare l'amministratore M*** D****, ma è già irreperibile da settimane, il suo studio mi mette in comunicazione con "il facente funzioni" A*** P*** che mi spiega come sul mio appartamento ci sia oltre un anno di rate non pagate dal proprietario precedente, la società B****v**** S.R.L (la società costruttrice).
Questo nonostante sull'atto di acquisto fosse dichiarato dalla parte venditrice come l'appartamento venisse venduto senza pesi, oneri e vincoli legati a debiti pregressi, e al rogito fosse presente oltre che l'amministratore unico e legale della società, tale A*** T*** (che ha firmato l’atto di compravendita), anche l'amministratore del condominio, M*** D***, che insieme all'agente immobiliare E*** S*** ha seguito tutta la fase della trattativa e a me veniva presentato come il procuratore con mandato alla vendita.
Qualche settimana dopo ricevo una messaggio via chat da M*** D***, che si premurava di dire come lui all'atto era presente solo in "assistenza" e che per il mio appartamento/box auto, si era fatto versare da B****v**** S.R.L, dopo la vendita, 2951€ di arretrati, in due distinti pagamenti (1451€ il 25/01/2018 e 1500€ il 15/02/2018). Questo conguaglio è verificato nell'estratto conto a me spedito dallo studio di A*** P***.
Tuttavia dalla chiusura del bilanci degli anni 2015 e 2016, che dovrebbe essere stata fatta con l’assemblea del 25 gennaio "2018", pare sia "risultato" come anche per tutto il 2015, la B****v**** S.R.L non avesse pagato rate sul mio appartamento e box auto. Quindi hanno distribuito i 2951€ sul 2015-2016, lasciando scoperto il 2017 e facendolo pagare a me.
L'8 giugno, decido di pagare al condominio la somma di 1556.38€, secondo l’ estratto conto inviato dallo studio di A*** P*** il 29 maggio, dato che la somma richiesta dallo studio legale era comunque sbagliata e includeva rate dell'anno 2018 che erano già state saldate.
Dalle molteplici diffide a pagare inviate via PEC alla società B****v**** S.R.L negli ultimi mese, sono pervenute solo risposte vaghe e inviti ad aspettare la fine di luglio (temo solo per far scadere i tempi utili per la querela), dopodiché neanche più rispondevano.
A questo si aggiungono i fatti dell'ultima assemblea di condominio, presieduta da A*** P*** in sostituzione di M*** D*** il 17 gennaio 2019.
Ha presentato il bilancio consuntivo del 2017, da questo risultano altre 225€ di saldo finale da pagare sul mio appartamento (ricordo che io ho rogitato il 20 dicembre di quell'anno, quindi sarebbero tutti della B****v**** S.R.L).
A*** P*** nel discutere riguardo lo stato dei decreti ingiuntivi verso i debitori del condominio, ha spiegato che la B****v**** S.R.L avrebbe proposto un concordato per ripagare il proprio debito col condominio di circa 300€ al mese (rifiutato in quanto quella somma non copre nemmeno la rata mensile che dovrebbe pagare regolarmente, figurarsi i 30.000 e passa di pregresso), cosa che ho trovato interessante per due motivi:
- La B****v**** S.R.L ha sempre affermato di non essere in grado di pagare alcuna somma, invece era disposta a pagare una rata (misera rispetto alla somma che andava a ripagare, ma che avrebbe già rimborsato interamente il debito che hanno con me in pochi mesi);
- La B****v**** S.R.L afferma più volte tramite PEC di essere in attesa del ritorno dell'Amministratore M*** D***, di essere in attesa dei conteggi del condominio, etc. Eppure si sono incontrati con qualcuno per il concordato.
All'assemblea era presente l'agente immobiliare che mi ha venduto la casa, E*** S***. Questa persona aveva la delega di una delle società che vendono gli appartamenti nel complesso, l'Alpha trading. Sia questa persona, che A*** P*** in tempi diversi e in maniera informale a voce, hanno detto che la società B****v**** S.R.L in un determinato momento si è scorporata, divisa in più società, mantenendo su se stessa i debiti (il mutuo edilizio) e portando gli utili in altre società. Io non sono un esperto di leggi, ma credo che se questo fosse vero, ci siano gli estremi per un reato di una certa importanza.
Sempre E*** S*** durante l'assemblea ha detto di avere "due appartamenti che non può vendere", della B****v**** S.R.L (segno che mantiene tutt'ora rapporti diretti con questi), per il fatto che il valore di mercato sarebbe inferiore all'ipoteca della banca sugli stessi. Faccio presente che era così anche per il mio appartamento, che è stato venduto a 210.000€ anziché i 250.000€ per cui la banca aveva fatto la perizia.
A*** P*** e M*** D*** (personalmente e attraverso una società a lui intestata) sono proprietari di appartamenti nel complesso che hanno rilevato dalla B****v**** S.R.L. Hanno rappresentato la B****v**** S.R.L nelle assemblee (e forse anche in altre situazioni condominiali). M*** D*** vendeva gli appartamenti della B****v**** S.R.L.
M*** D*** si è presentata al rogito mentre era amministratore del condominio, assolutamente conscio del fatto che l'ultimo bilancio approvato era quello del 2014 o al massimo del 2015. Sapeva benissimo che qualsiasi liberatoria sui debiti dell'appartamento verso il condominio era assolutamente inutile per questo motivo (lo esplicita in un messaggio che mi ha scritto via social). Anche perché oltre ad essere amminstratore, ha anche abitato nel condominio in quel periodo e sapeva esattamente cosa era successo negli anni in cui non era stato effettivamente amministratore.
E che io sarei stato considerabile pienamente responsabile dei debiti del 2017 (e forse anche del 2016, a seconda di certe condizioni) senza poter fare effettivamente nulla per evitarlo.
La scelta di chiedere il pagamento di questi debiti al vecchio proprietario o me, acquirente, che ne rispondo solidarmente e devo poi rivalermi sul vecchio proprietario, è stata eseguita sempre da lui (a meno che non voglia dichiarare come sia stato A*** P*** a farlo, che però non è stato mai nominato amministratore del condominio).
Io dovrei rivalermi su una società in fallimento, con oltre 900.000€ di debiti verso il fisco (da quanto ci è stato detto da A*** P*** in assemblea), un mutuo edilizio che non riescono a pagare (al rogito era presente il direttore della banca che si è preso fisicamente gli assegni circolari con cui ho pagato la casa). In una situazione che a mio parere era ben nota sia all'agente immobiliare che al procuratore/amministratore, così come a quello che risulta essere l'amministratore unico e legale rappresentate della società venditrice, tale A*** T***, che dichiara di vendere l'appartamente senza oneri pendenti nonostante quella società non pagasse rate condominiali di quell'appartamento, come di tutti gli altri, da anni.
Inoltre è sempre l'amministratore (chiunque esso sia) a complicare ulteriormente la richiesta di queste somme alla B****v**** S.R.L, che alla varie diffide via PEC (finché si sono degnati di rispondere) rispondono sempre di essere in attesa dei conteggi dell'amministratore o di essere in attesa che rientri M*** D***. Non è stato possibile ottenere dallo studio di A*** P*** alcuna prova che ci sia state richieste del genere dalla B****v**** S.R.L o che abbiano risposto. Anche l'avvocato ha provato a chiedere conto di questa situazione allo studio e ad oggi, dopo diversi mesi, non ha avuto alcuna risposta. Quindi io l'unica documentazione che potrei portare alla B****v**** S.R.L è l'estratto conto dello studio (un file pdf inviato per posta ordinaria) o la raccomandata con gli importi sbagliato dello studio legale F***.
A me sembra che l'interazione di queste società e soprattutto di queste 3/4 persone (A*** T***, E*** S***, M*** D***, A*** P***) in tempi e modi diversi non mi abbia mai lasciato scampo:
Tutt'oggi non so cosa avrei potuto fare per prevenire il fatto di dover pagare quei debiti della B****v**** S.R.L o tirarmi indietro quando mi venivano richieste somme arbitrariamente scelte dall'agente o dal venditore (tipo i 3300€ per allacci e partizionamento catastale al giorno del rogito), o venivo minacciato di dover perdere comunque 22000€, se non avessi firmato un preliminare pieno di correzioni e compilato in fretta e furia su una panchina, nel giorno in cui l'agente faceva saltare oltretutto la perizia per il mutuo.
Sono veramente scoraggiato.
Lo scorso anno ho pagato oltre 1700€ di condominio per il 2018 (e ancora manca il saldo finale), e oltre 1700 per il 2017 (quando nemmeno ci abitavo) per un appartamento di 65mq in un condominio che dovrebbe essere nuovo e invece cade a pezzi e affoga nei debiti causati da questi signori. Che invece vivono in quartieri signorili, guadagnando da società che sono dei veri e propri buchi neri, e che si possono comunque permettere gli avvocati a tempo pieno per farsi scudo a ogni singola richiesta di pagamento. Non capisco come sia possibile che la legge permetta una situazione del genere, che io vada a letto pensando cosa troverò domani nella cassetta delle lettere e risparmio sul riscaldamento per pagarmi "l'affitto" (vedi "le spese condominiali") della casa che ho comprato, mentre questi signori dormono sonni tranquilli e pubblicano le foto in settimana bianca pagata da me.
Ho acquistato il mio appartamento il 20/12/2017.
Il giorno 01/05/2018 ricevo una raccomandata dallo Studio Legale F*** con la richiesta di 1.794€ di rate non pagate sul mio appartamento.
Tento di chiamare l'amministratore M*** D****, ma è già irreperibile da settimane, il suo studio mi mette in comunicazione con "il facente funzioni" A*** P*** che mi spiega come sul mio appartamento ci sia oltre un anno di rate non pagate dal proprietario precedente, la società B****v**** S.R.L (la società costruttrice).
Questo nonostante sull'atto di acquisto fosse dichiarato dalla parte venditrice come l'appartamento venisse venduto senza pesi, oneri e vincoli legati a debiti pregressi, e al rogito fosse presente oltre che l'amministratore unico e legale della società, tale A*** T*** (che ha firmato l’atto di compravendita), anche l'amministratore del condominio, M*** D***, che insieme all'agente immobiliare E*** S*** ha seguito tutta la fase della trattativa e a me veniva presentato come il procuratore con mandato alla vendita.
Qualche settimana dopo ricevo una messaggio via chat da M*** D***, che si premurava di dire come lui all'atto era presente solo in "assistenza" e che per il mio appartamento/box auto, si era fatto versare da B****v**** S.R.L, dopo la vendita, 2951€ di arretrati, in due distinti pagamenti (1451€ il 25/01/2018 e 1500€ il 15/02/2018). Questo conguaglio è verificato nell'estratto conto a me spedito dallo studio di A*** P***.
Tuttavia dalla chiusura del bilanci degli anni 2015 e 2016, che dovrebbe essere stata fatta con l’assemblea del 25 gennaio "2018", pare sia "risultato" come anche per tutto il 2015, la B****v**** S.R.L non avesse pagato rate sul mio appartamento e box auto. Quindi hanno distribuito i 2951€ sul 2015-2016, lasciando scoperto il 2017 e facendolo pagare a me.
L'8 giugno, decido di pagare al condominio la somma di 1556.38€, secondo l’ estratto conto inviato dallo studio di A*** P*** il 29 maggio, dato che la somma richiesta dallo studio legale era comunque sbagliata e includeva rate dell'anno 2018 che erano già state saldate.
Dalle molteplici diffide a pagare inviate via PEC alla società B****v**** S.R.L negli ultimi mese, sono pervenute solo risposte vaghe e inviti ad aspettare la fine di luglio (temo solo per far scadere i tempi utili per la querela), dopodiché neanche più rispondevano.
A questo si aggiungono i fatti dell'ultima assemblea di condominio, presieduta da A*** P*** in sostituzione di M*** D*** il 17 gennaio 2019.
Ha presentato il bilancio consuntivo del 2017, da questo risultano altre 225€ di saldo finale da pagare sul mio appartamento (ricordo che io ho rogitato il 20 dicembre di quell'anno, quindi sarebbero tutti della B****v**** S.R.L).
A*** P*** nel discutere riguardo lo stato dei decreti ingiuntivi verso i debitori del condominio, ha spiegato che la B****v**** S.R.L avrebbe proposto un concordato per ripagare il proprio debito col condominio di circa 300€ al mese (rifiutato in quanto quella somma non copre nemmeno la rata mensile che dovrebbe pagare regolarmente, figurarsi i 30.000 e passa di pregresso), cosa che ho trovato interessante per due motivi:
- La B****v**** S.R.L ha sempre affermato di non essere in grado di pagare alcuna somma, invece era disposta a pagare una rata (misera rispetto alla somma che andava a ripagare, ma che avrebbe già rimborsato interamente il debito che hanno con me in pochi mesi);
- La B****v**** S.R.L afferma più volte tramite PEC di essere in attesa del ritorno dell'Amministratore M*** D***, di essere in attesa dei conteggi del condominio, etc. Eppure si sono incontrati con qualcuno per il concordato.
All'assemblea era presente l'agente immobiliare che mi ha venduto la casa, E*** S***. Questa persona aveva la delega di una delle società che vendono gli appartamenti nel complesso, l'Alpha trading. Sia questa persona, che A*** P*** in tempi diversi e in maniera informale a voce, hanno detto che la società B****v**** S.R.L in un determinato momento si è scorporata, divisa in più società, mantenendo su se stessa i debiti (il mutuo edilizio) e portando gli utili in altre società. Io non sono un esperto di leggi, ma credo che se questo fosse vero, ci siano gli estremi per un reato di una certa importanza.
Sempre E*** S*** durante l'assemblea ha detto di avere "due appartamenti che non può vendere", della B****v**** S.R.L (segno che mantiene tutt'ora rapporti diretti con questi), per il fatto che il valore di mercato sarebbe inferiore all'ipoteca della banca sugli stessi. Faccio presente che era così anche per il mio appartamento, che è stato venduto a 210.000€ anziché i 250.000€ per cui la banca aveva fatto la perizia.
A*** P*** e M*** D*** (personalmente e attraverso una società a lui intestata) sono proprietari di appartamenti nel complesso che hanno rilevato dalla B****v**** S.R.L. Hanno rappresentato la B****v**** S.R.L nelle assemblee (e forse anche in altre situazioni condominiali). M*** D*** vendeva gli appartamenti della B****v**** S.R.L.
M*** D*** si è presentata al rogito mentre era amministratore del condominio, assolutamente conscio del fatto che l'ultimo bilancio approvato era quello del 2014 o al massimo del 2015. Sapeva benissimo che qualsiasi liberatoria sui debiti dell'appartamento verso il condominio era assolutamente inutile per questo motivo (lo esplicita in un messaggio che mi ha scritto via social). Anche perché oltre ad essere amminstratore, ha anche abitato nel condominio in quel periodo e sapeva esattamente cosa era successo negli anni in cui non era stato effettivamente amministratore.
E che io sarei stato considerabile pienamente responsabile dei debiti del 2017 (e forse anche del 2016, a seconda di certe condizioni) senza poter fare effettivamente nulla per evitarlo.
La scelta di chiedere il pagamento di questi debiti al vecchio proprietario o me, acquirente, che ne rispondo solidarmente e devo poi rivalermi sul vecchio proprietario, è stata eseguita sempre da lui (a meno che non voglia dichiarare come sia stato A*** P*** a farlo, che però non è stato mai nominato amministratore del condominio).
Io dovrei rivalermi su una società in fallimento, con oltre 900.000€ di debiti verso il fisco (da quanto ci è stato detto da A*** P*** in assemblea), un mutuo edilizio che non riescono a pagare (al rogito era presente il direttore della banca che si è preso fisicamente gli assegni circolari con cui ho pagato la casa). In una situazione che a mio parere era ben nota sia all'agente immobiliare che al procuratore/amministratore, così come a quello che risulta essere l'amministratore unico e legale rappresentate della società venditrice, tale A*** T***, che dichiara di vendere l'appartamente senza oneri pendenti nonostante quella società non pagasse rate condominiali di quell'appartamento, come di tutti gli altri, da anni.
Inoltre è sempre l'amministratore (chiunque esso sia) a complicare ulteriormente la richiesta di queste somme alla B****v**** S.R.L, che alla varie diffide via PEC (finché si sono degnati di rispondere) rispondono sempre di essere in attesa dei conteggi dell'amministratore o di essere in attesa che rientri M*** D***. Non è stato possibile ottenere dallo studio di A*** P*** alcuna prova che ci sia state richieste del genere dalla B****v**** S.R.L o che abbiano risposto. Anche l'avvocato ha provato a chiedere conto di questa situazione allo studio e ad oggi, dopo diversi mesi, non ha avuto alcuna risposta. Quindi io l'unica documentazione che potrei portare alla B****v**** S.R.L è l'estratto conto dello studio (un file pdf inviato per posta ordinaria) o la raccomandata con gli importi sbagliato dello studio legale F***.
A me sembra che l'interazione di queste società e soprattutto di queste 3/4 persone (A*** T***, E*** S***, M*** D***, A*** P***) in tempi e modi diversi non mi abbia mai lasciato scampo:
Tutt'oggi non so cosa avrei potuto fare per prevenire il fatto di dover pagare quei debiti della B****v**** S.R.L o tirarmi indietro quando mi venivano richieste somme arbitrariamente scelte dall'agente o dal venditore (tipo i 3300€ per allacci e partizionamento catastale al giorno del rogito), o venivo minacciato di dover perdere comunque 22000€, se non avessi firmato un preliminare pieno di correzioni e compilato in fretta e furia su una panchina, nel giorno in cui l'agente faceva saltare oltretutto la perizia per il mutuo.
Sono veramente scoraggiato.
Lo scorso anno ho pagato oltre 1700€ di condominio per il 2018 (e ancora manca il saldo finale), e oltre 1700 per il 2017 (quando nemmeno ci abitavo) per un appartamento di 65mq in un condominio che dovrebbe essere nuovo e invece cade a pezzi e affoga nei debiti causati da questi signori. Che invece vivono in quartieri signorili, guadagnando da società che sono dei veri e propri buchi neri, e che si possono comunque permettere gli avvocati a tempo pieno per farsi scudo a ogni singola richiesta di pagamento. Non capisco come sia possibile che la legge permetta una situazione del genere, che io vada a letto pensando cosa troverò domani nella cassetta delle lettere e risparmio sul riscaldamento per pagarmi "l'affitto" (vedi "le spese condominiali") della casa che ho comprato, mentre questi signori dormono sonni tranquilli e pubblicano le foto in settimana bianca pagata da me.