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Recessione da preliminare di compravendita: danni? - MaraConte - 06-09-2022
Buongiorno a tutti
qualche mese fa abbiamo firmato, con il tramite di un'agenzia, un preliminare di compravendita per un immobile, fissando la data del rogito. Il preliminare non è subordinato all'ottenimento del mutuo, in quanto, al momento della firma, il mutuo era già stato accordato.
A tre giorni dal rogito, tuttavia, abbiamo dovuto annullarlo, in quanto i garanti previsti per il mutuo si sono tirati indietro. Consapevoli di perdere la caparra confirmatoria versata in caso di inadempimento, ci siamo attivati per provare a ottenere un altro mutuo, dal momento che la data utile per andare al rogito, come da preliminare, è fine anno.
Avvisati di tutto, tuttavia, i venditori sono insorti perché nel frattempo hanno preso una casa in affitto (nonostante fossimo d'accordo che, senza corrisponderci nulla, avrebbero avuto tempo fino a fine anno per liberarla). Pretendono, a titolo di danno (per il momento informalmente):
a) il pagamento dell'affitto che stanno corrispondendo se il rogito è posticipato, fino al momento del rogito, in ragione del fatto che è una spesa legata al nostro aver "pressato" per andare al rogito esattamente a quella data per poi tirarci indietro
b) il pagamento dei sei mesi di preavviso che dovrebbero dare, nel caso in cui ci ritiriamo, sei mesi che comunque dovremo corrispondere loro nel caso in cui non si arrivasse al rogito entro il termine previsto dal preliminare
Abbiamo richiesto un primo parere legale, in amicizia, a un civilista, che ci ha confermato che la fissazione del rogito, da parte sua, si intende come un accordo informale tra privati, e che eventuali danni da essa scaturiti non sono imputabili a noi (ad es. nessuno li ha obbligati a prendere casa in affitto prima del rogito), danni che comunque verrebbero coperti dalla caparra confirmatoria. Il civilista ci consiglia di procedere serenamente e di attivarci solo nel momento in cui arriverà, eventualmente, richiesta formale di pagamento danni, messa in mora, raccomandata da altro avvocato, eccetera.
Abbiamo richiesto un secondo parere al notaio che ci segue, che ci ha confermato che tecnicamente nessun danno può esserci richiesto oltre alla caparra, e che se proprio vogliamo raggiungere un compromesso amichevole, potremmo corrispondere loro l'affitto per i mesi da qui alla nuova data di rogito. Se nessun rogito viene fissato, però, la caparra confirmatoria coprirà i costi, quindi non avrebbero diritto di chiedere nulla.
L'agenzia immobiliare, dal canto suo, che è ancora in mezzo come intermediario in quanto la sua spettanza è bloccata fino alla chiusura della compravendita, difende i venditori, insistendo che hanno avuto un danno dal nostro tirarci indietro e che è giusto che lo paghiamo.
Vorremmo avere un terzo parere, per capire se effettivamente i venditori hanno le basi per chiedere i danni, e cosa rischiamo.
Grazie mille