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Costruttore rivendica proprieta' dei posti auto pertinenziali dopo oltre 50 anni - Condomino70 - 12-04-2018
Buongiorno,
Il mio nome e' Mario e vivo a Genova. Purtroppo mi ritrovo a scrivere per una situazione paradossale.
Succede che nell'atto di vendita degli appartamenti di una serie di condominii costruiti su una strada privata (non esiste un vero e proprio cortile condominiale ma una strada che collega i vari condominii lungo la quale i residenti posteggiano le proprie autovetture) non sia stata indicata anche la vendita della porzione di strada sottostante ciascun condominio, lungo la quale sono presenti i relativi posti auto; e che, altresi', la trascrizione dell'atto di proprieta' della strada non sia stata effettuata al catasto.
I condominii sono stati realizzati nel 1964.
Ogni condominio dispone di un certo numero di box auto ma questi sono di proprieta' esclusiva dei loro proprietari.
Per oltre 50 anni i vari condominii si sono presi cura del pagamento della manutenzione del tratto di strada pertinente a ciascun condominio curando la manutenzione del manto stradale e delle aiuole.
Con l'aggravarsi della scarsita' dei parcheggi alcuni condominii hanno delimitato con strisce gialle i posti auto relativi all'area ritenuta di propria pertinenza (pur non essendo questa, come sopra detto, indicata nei contratti di vendita).
In seguito ad un sopralluogo, la polizia municipale ha evidenziato una non conformita' della delimitazione dei posti auto in quanto non erano stati pagati gli oneri relativi alla delimitazione al comune e ne ha richiesto il pagamento agli amministratori dei vari condominii. L'amministratore di uno dei condominii (non si sa se in buona o in mala fede) ha inviato la richiesta di pagamento all'erede del vecchio costruttore, il quale da catasto risulta tuttora proprietario della strada.
L'erede del costrutture ha pagato e ora accampa il diritto di proprieta' dei posti auto. Ha fatto montare dei paletti per delimitare i posti auto e li ha chiusi con delle catene chiedendo il pagamento di un canone di affitto a chi intenda farne uso.
A quanto mi risulta, cercando sul questo sito, la legge urbanistica del 42 afferma che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione» . Cosa che mi pare essere confermata dalle successive leggi e sentenze della cassazione, in cui anche la legge del 2005 sancisce che «per gli immobili costruiti prima del 16 dicembre 2005 e per i contratti di vendita già stipulati prima di questa data, vale la vecchia disciplina: il posto auto costituisce pertinenza dell’appartamento e non può essere venduto separatamente rispetto a quest’ultimo».
Quindi a mio parere l'omissione nell'atto di vendita della vendita del posto auto dovrebbe essere irrilevante e i posti auto dovrebbero quindi essere di proprieta' (comune) dei vari condominii in quanto la vendita degli appartamenti avrebbe potuto avvenire solo in comunione con i posti auto e le arie pertinenziali (aiuole). Risulta quindi, sempre a mio parere, un mancato adempimento del costruttore il quale:
a) Ha formulato male il contratto di vendita, omettendo la proprieta' dei posti auto pertinenziali
b) Non ha provveduto alla trascrizione al catasto della proprieta' della strada
Tra l'altro dopo oltre 50 anni di uso e pagamento della manutenzione della strada ci sarebbero gli estremi per l'usocapione della stessa, ma a mio parere, tale tipologia di atto non puo' essere applicata in quanto la strada non puo' essere in principio di proprieta' del costruttore.
Quindi chiederei il parere informato di un esperto in materia in particolare in relazione ai seguenti punti:
1) Puo' il costruttore accampare il diritto di proprieta' dei posti auto in ragione dell'ommissione nel contratto di vendita, della vendita dei posti auto pertinenziali e in ragione della mancata trascrizione al catasto della proprieta' della strada?
2) Il costruttore ha montato i paletti e chiuso i posti auto con delle catene, come possiamo procedere?
In merito al punto 2 pensavo di sporgere denuncia/querela contro ignoti per il montaggio dei paletti (alcuni molto pericolosi perche' poco visibili e montati praticamente al limite della carreggiata di transito dei veicoli).
Vi ringrazio anticipatamente se vorrete darmi una cortese risposta.
Cordiali saluti,
Mario